Régimen de Propiedad Horizontal (Ley 675 de 2001)

Esta guía de estudio está diseñada para repasar los conceptos fundamentales y las disposiciones clave de la Ley 675 de 2001, que establece el régimen de propiedad horizontal en Colombia.

I. Principios Orientadores de la Ley (Artículo 2)

• Función social y ecológica de la propiedad: Comprender cómo los reglamentos deben respetar la normativa urbanística.

• Convivencia pacífica y solidaridad social: Importancia de promover relaciones cooperativas entre copropietarios.

• Respeto de la dignidad humana: Cómo este principio debe inspirar las actuaciones de los órganos de administración y los copropietarios.

• Libre iniciativa empresarial: Respeto al desarrollo de la iniciativa privada en edificios de uso comercial o mixto, dentro de los límites del bien común.

• Derecho al debido proceso: Aplicación del debido proceso, defensa, contradicción e impugnación en la imposición de sanciones no pecuniarias.

II. Definiciones Clave (Artículo 3)

• Régimen de Propiedad Horizontal: Sistema jurídico que regula un edificio o conjunto.

• Reglamento de Propiedad Horizontal: Estatuto que define derechos y obligaciones de copropietarios.

• Edificio/Conjunto: Distinguir entre construcciones de uno o varios pisos (edificio) y desarrollos inmobiliarios con varios edificios o unidades estructuralmente independientes (conjunto).

• Usos (Residencial, Comercial, Mixto): Diferenciar los tipos de edificaciones según la destinación de sus bienes privados.

• Bienes privados o de dominio particular: Inmuebles delimitados, independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo.

• Bienes comunes: Partes del edificio/conjunto que pertenecen en proindiviso a todos los propietarios y facilitan la existencia y disfrute de los bienes privados.

• Bienes comunes esenciales vs. no esenciales: Entender la diferencia y su implicación legal.

• Expensas comunes (necesarias y no necesarias): Costos asociados a la propiedad horizontal.

• Coeficientes de copropiedad: Índices de participación porcentual en bienes comunes, asamblea y expensas.

• Área privada construida y área privada libre: Distinción de las superficies.

III. Constitución y Extinción del Régimen (Artículos 4-12)

• Constitución (Artículo 4): Requisitos para someter un edificio o conjunto al régimen (escritura pública y registro). El surgimiento de la persona jurídica.

• Contenido de la escritura/reglamento (Artículo 5): Elementos mínimos que debe incluir el reglamento, restricciones (no vulnerar normas imperativas, no prohibir enajenación/gravamen de bienes privados).

• Documentación anexa (Artículo 6): Licencia de construcción y planos aprobados.

• Desarrollo por etapas (Artículo 7): Procedimiento para integrar etapas sucesivas y determinación de coeficientes.

• Certificación de existencia y representación legal (Artículo 8): Autoridad competente y documentos requeridos.

• Extinción (Artículo 9): Causales para la extinción total o parcial de la propiedad horizontal.

• Procedimiento y división de copropiedad (Artículos 10-11): Pasos para la extinción y división de los bienes comunes.

• Liquidación de la persona jurídica (Artículo 12): Proceso de disolución y liquidación tras la extinción.

IV. Bienes Privados y Comunes (Artículos 16-24)

• Identificación de bienes privados (Artículo 16): Integración de los bienes comunes en la propiedad de los bienes privados y su implicación fiscal (impuesto predial).

• Divisibilidad de la hipoteca (Artículo 17): Autorización para dividir hipotecas sobre unidades privadas.

• Obligaciones de los propietarios (Artículo 18): Uso adecuado, reparaciones, restricciones a obras.

• Alcance y naturaleza de los bienes comunes (Artículo 19): Pertenencia en proindiviso, indivisibilidad, inalienabilidad e inembargabilidad separada. Posibilidad de explotación económica.

• Desafectación de bienes comunes no esenciales (Artículo 20): Requisitos y procedimiento para cambiar la naturaleza de un bien común no esencial a privado.

• Procedimiento para la desafectación (Artículo 21): Reforma al reglamento y registro.

• Bienes comunes de uso exclusivo (Artículo 22): Qué bienes pueden ser asignados para uso exclusivo y cuáles no.

• Régimen especial de uso exclusivo (Artículo 23): Obligaciones de los propietarios con bienes de uso exclusivo.

V. Coeficientes de Copropiedad (Artículos 25-28)

• Obligatoriedad y efectos (Artículo 25): Determinación de derechos sobre bienes comunes, participación en asamblea y contribución a expensas.

• Determinación (Artículo 26): Cálculo basado en el área privada construida, ponderación para parqueaderos y depósitos.

• Factores de cálculo en edificios de uso mixto y comercial (Artículo 27): Ponderación objetiva entre área privada, destinación y características.

• Modificación de coeficientes (Artículo 28): Causales para la modificación y quórum requerido.

VI. Expensas y Obligaciones Económicas (Artículos 30-31)

• Incumplimiento en el pago de expensas (Artículo 30): Intereses de mora y posibilidad de publicación de deudores.

• Sectores y módulos de contribución (Artículo 31): Aplicación en edificios comerciales o mixtos para expensas específicas.

VII. La Propiedad Horizontal como Persona Jurídica (Artículos 32-36)

• Objeto de la persona jurídica (Artículo 32): Administración de bienes y servicios comunes, manejo de intereses comunes y cumplimiento de la ley/reglamento. Facturación de servicios públicos.

• Naturaleza y características (Artículo 33): Civil, sin ánimo de lucro, no contribuyente de impuestos nacionales y de industria y comercio.

• Recursos patrimoniales (Artículo 34): Origen de los fondos de la persona jurídica.

• Fondo de imprevistos (Artículo 35): Constitución e incremento.

• Órganos de dirección y administración (Artículo 36): Asamblea General, Consejo de Administración, Administrador.

VIII. La Asamblea General (Artículos 37-47)

• Integración y alcance (Artículo 37): Quiénes la constituyen, derecho a participar y votar según el coeficiente de copropiedad. Carácter obligatorio de las decisiones.

• Naturaleza y funciones (Artículo 38): Rol como órgano de dirección, funciones clave (nombrar administrador, aprobar estados financieros, presupuesto, reformas, desafectación, sanciones).

• Reuniones (Artículo 39): Convocatoria y temporalidad (ordinarias y extraordinarias).

• Quórum y mayorías (Artículo 45): Requisitos generales y excepciones para decisiones específicas (extinción, mayorías calificadas). Nulidad de decisiones que contravengan.

• Actas (Artículo 47): Requisitos para la constancia de decisiones y su valor probatorio.

IX. Procedimientos y Sanciones (Artículos 48-62)

• Procedimiento ejecutivo (Artículo 48): Cobro de obligaciones pecuniarias, título ejecutivo (certificado del administrador).

• Impugnación de decisiones (Artículo 49): Quiénes pueden impugnar y plazos.

• Clases de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias (Artículo 59): Publicación, multas sucesivas, restricción de uso de bienes comunes no esenciales. No restricción de bienes esenciales o de uso exclusivo.

• Imposición de sanciones (Artículo 60): Quiénes las imponen, respeto al debido proceso, proporcionalidad.

• Ejecución de sanciones (Artículo 61): Responsabilidad del administrador y auxilio de la autoridad policial.

• Impugnación de sanciones no pecuniarias (Artículo 62): Plazo y procedimiento.

X. Unidades Inmobiliarias Cerradas (Artículos 63-84)

• Definición y naturaleza (Artículo 63): Características de las Unidades Inmobiliarias Cerradas.

• Áreas de uso social (Artículo 67): Obligación de disponer de estas áreas.

• Parqueaderos (Artículo 70): Exigencias mínimas.

• Cerramientos transparentes (Artículo 71): Requisitos para cerramientos en nuevas unidades.

• Aprovechamiento económico de áreas comunes (Artículo 72): Posibilidad de reglamentar y cobrar canon. Destino de los ingresos.

• Reformas arquitectónicas y estéticas (Artículo 73): Requerimientos para reformas.

• Niveles de inmisión tolerables (Artículo 74): Regulación de señales visuales, ruido, olor. Mascotas.

• Licencias para reformas (Artículo 75): Autorización de la Junta de Copropietarios y autoridad municipal.

• Autoridades internas (Artículo 76): Asamblea de Copropietarios, Junta Administradora, Administrador.

• Solución de conflictos (Artículo 77): Aplicación del Art. 58.

• Obligaciones económicas (Artículos 78-82): Cuotas de administración, ejecución de obligaciones por el administrador, responsabilidad solidaria del copropietario, cobro de servicios públicos domiciliarios.

• Impuesto de renta y complementarios (Artículo 83): No obligatoriedad para U.I.C. como personas jurídicas sin ánimo de lucro.

• Exclusión de uso comercial (Artículo 84): Las disposiciones de este capítulo no aplican a edificios o conjuntos de uso comercial.

XI. Disposiciones Finales (Artículos 85-86)

• Parcelación (Artículo 85): Aplicación de la ley a parcelaciones.

• Régimen de transición (Artículo 86): Adaptación de reglamentos existentes y efectos de la no modificación.